Les loyers impayés : voilà l’une des plus grandes craintes des propriétaires immobiliers. Investir dans l’immobilier locatif peut être très lucratif, mais cela comporte également des risques. Parmi eux, le non-paiement des loyers peut mettre en péril la rentabilité de l’investissement, voire même entraîner des difficultés financières importantes pour le propriétaire.

Face à cette problématique, les assurances loyer impayés ont vu le jour. Ces assurances permettent aux propriétaires de se protéger contre les risques liés aux impayés de loyers, en prenant en charge le paiement des loyers impayés et des éventuelles procédures de recouvrement en cas de défaillance du locataire. 

Ainsi, l’assurance loyer impayés permet de limiter les pertes financières pour le propriétaire et de garantir une rentabilité plus sûre pour son investissement immobilier.

Pourquoi opter pour une assurance GLI ?

Lorsque l’on est propriétaire, le risque de non-paiement des loyers constitue l’une des préoccupations majeures. Pour éviter de subir des pertes financières importantes, il est essentiel de se protéger de cette éventualité. C’est là qu’intervient l’assurance loyer impayé, une stratégie gagnante pour les propriétaires.

La première raison de souscrire à une assurance loyer impayé est de se prémunir contre le risque de non-paiement des loyers. En cas d’impayés, cette assurance prend en charge le paiement des loyers dus et se charge des procédures de recouvrement nécessaires. Ainsi, le propriétaire limite ses pertes financières et bénéficie d’une certaine sécurité.

Ensuite, cette assurance permet de sécuriser l’investissement immobilier. En effet, si les loyers ne sont pas payés, le propriétaire peut se retrouver contraint de vendre son bien immobilier afin de récupérer son investissement initial. Cela peut entraîner des conséquences financières désastreuses. Grâce à une assurance loyer impayé, le propriétaire se prémunit contre ce scénario et réduit les risques de pertes liées à son investissement immobilier.

Pour conclure, souscrire à une assurance loyer impayé offre une tranquillité d’esprit au propriétaire. En sachant qu’il est protégé contre le risque de non-paiement des loyers, le propriétaire peut se concentrer sur d’autres aspects de la gestion de son bien immobilier, comme la maintenance et les relations avec les locataires, sans avoir à s’inquiéter des impayés.

Quand y souscrire ?

La meilleure période pour souscrire à une assurance loyer impayé est dès la signature du contrat de location. En effet, le risque de non-paiement des loyers commence dès que le bail entre en vigueur. En prenant rapidement une assurance loyer impayé, les propriétaires peuvent se protéger dès le début de la location.

Il est important de noter que certaines assurances loyer impayé ne permettent pas de souscrire une fois que le locataire est déjà installé, ou après un certain délai après la signature du bail. Il est donc conseillé de se renseigner auprès des assureurs pour connaître les conditions de souscription de l’assurance.

Il est toutefois possible de souscrire à une assurance loyer impayé en cours de bail si le propriétaire constate un risque de non-paiement des loyers de la part du locataire. Cependant, il est essentiel de noter que l’assurance ne couvrira que les impayés survenus après la souscription de l’assurance et non les impayés antérieurs. Il est donc recommandé de souscrire à une assurance loyer impayé dès le début de la location pour une protection optimale contre ce risque.

Les conditions d’éligibilité 

Il est essentiel de comprendre que tous les locataires ne sont pas éligible à l’assurance loyer impayé. Chaque assureur a ses propres critères à respecter. Voici généralement ce qui est requis pour être éligible.

En règle générale, les locataires doivent avoir un contrat de travail en CDI ou en CDD avec une durée minimale, ainsi qu’un revenu mensuel d’au moins trois fois le montant du loyer. De plus, il est important que les locataires n’aient pas de problèmes de paiement antérieurs.

Cependant, il convient de noter que certaines catégories de locataires, comme les étudiants ou les personnes bénéficiant de minima sociaux, peuvent être exclues de la couverture. Par conséquent, avant de souscrire à une assurance loyer impayé, il est crucial de vérifier attentivement les critères d’éligibilité et de s’assurer que le locataire remplit les conditions requises.

Les différentes offres

Lorsqu’il s’agit de protéger ses revenus locatifs, il existe plusieurs types d’assurances loyer impayé disponibles. Voici un aperçu des principales offres proposées sur le marché.

• L’assurance loyer impayé classique : Cette formule couvre les loyers impayés ainsi que les éventuels frais de procédure nécessaires pour récupérer les sommes dues. Elle constitue une protection solide contre les risques financiers liés aux impayés.
• L’assurance vacance locative : En cas de vacance prolongée de votre bien immobilier, cette assurance vous offre une couverture contre la perte de loyers. Cela signifie que même lorsque votre bien est inoccupé, vous pouvez bénéficier d’une certaine tranquillité d’esprit financière.
• L’assurance dégradations immobilières : En plus de la couverture des loyers impayés, cette assurance prend en charge les éventuelles dégradations causées par le locataire. Ainsi, vous êtes protégé contre les coûts de réparation qui pourraient découler de ces dommages.
• L’assurance protection juridique : En cas de litige ou de conflit avec votre locataire, cette assurance vous offre un accompagnement juridique. Vous bénéficiez ainsi d’une assistance professionnelle pour faire valoir vos droits et trouver des solutions efficaces.
• L’assurance carence locative : Si votre locataire ne s’installe pas dans le logement ou se désiste avant la fin du bail, cette assurance couvre les pertes de loyers liées à cette carence. Vous pouvez ainsi atténuer les conséquences financières de ces situations. En fonction de vos besoins spécifiques, vous pouvez choisir parmi ces différentes offres d’assurance loyer impayé. Chacune d’entre elles vise à vous offrir une protection adéquate et à sécuriser vos revenus locatifs.

Les critères à considérer 

Lorsqu’on est propriétaire bailleur, il est crucial de choisir une assurance loyers impayés adaptée à ses besoins afin de se protéger contre les risques de non-paiement de loyer. Pour prendre la meilleure décision, il est essentiel de tenir compte de plusieurs critères importants : 

• Les garanties offertes : Il est primordial de vérifier les garanties proposées par l’assurance et de s’assurer qu’elles couvrent les risques les plus importants, tels que les loyers impayés, les dégradations immobilières, les vacances locatives prolongées, et bien d’autres encore.
• Les exclusions de garanties : Il est également essentiel de bien comprendre les exclusions de garanties afin d’éviter les surprises désagréables en cas de sinistre. Assurez-vous de connaître les situations qui ne sont pas couvertes par l’assurance.
• Le montant de la franchise : La franchise correspond à la somme qui reste à votre charge en cas de sinistre. Il est crucial de vérifier le montant de la franchise et de vous assurer qu’il est adapté à vos besoins et à vos moyens financiers.
• Les plafonds de garanties : Les plafonds de garanties représentent les montants maximum remboursables par l’assurance en cas de sinistre. Assurez-vous que les plafonds de garanties proposés conviennent à la valeur de votre bien immobilier loué.
• Les tarifs et les conditions de souscription : Pour faire le bon choix, il est recommandé de comparer les tarifs et les conditions de souscription proposés par différentes assurances loyers impayés. Cela vous permettra de trouver l’offre la plus avantageuse en fonction de vos besoins et de votre budget.
  

Comment éviter les pièges

Lorsque vous envisagez d’assurer vos loyers impayés, il est essentiel de prendre quelques précautions pour éviter les pièges potentiels. Voici quelques astuces simples qui vous aideront à naviguer dans ce processus et à faire un choix éclairé, afin de vous assurer une protection efficace.

Dans un premier temps, prenez le temps de lire attentivement les conditions générales du contrat d’assurance avant de le signer. Ces conditions spécifient les garanties offertes ainsi que les situations exclues de la couverture. Il est crucial de vérifier si les garanties proposées répondent à vos besoins spécifiques et de faire attention aux exclusions pour éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre.

Ensuite, évaluez soigneusement le montant de la franchise. La franchise correspond à la somme qui reste à votre charge en cas de sinistre. Il est important de choisir une franchise qui convient à la fois à vos besoins et à vos moyens financiers. N’hésitez pas à demander des éclaircissements sur le montant de la franchise et sur les modalités de prise en charge des sinistres.

Il est également essentiel de bien évaluer le coût de l’assurance et de comparer les différentes offres disponibles sur le marché. Soyez prudent face à des offres alléchantes qui pourraient cacher des exclusions de garanties ou des franchises élevées. Il est donc recommandé de faire jouer la concurrence en comparant les tarifs et les conditions de souscription proposés par différentes compagnies d’assurance avant de faire votre choix.

D’autres mesures pour les propriétaires de se protéger contre les loyers impayés

Les propriétaires disposent de diverses options pour se protéger contre les loyers impayés, mais l’assurance loyer impayé est de loin la plus populaire et plébiscitée par les bailleurs.

• Le bail notarié : Le bail notarié est un acte authentique, rédigé et signé par le notaire et les parties. Un des avantages pour le bailleur est que cet acte contient l’obligation de payer un loyer.
• Les cautions locatives : Les cautions locatives sont des garanties financières fournies par un locataire à un propriétaire pour assurer le paiement des loyers et la réparation des éventuels dommages. Elles sont généralement équivalentes à un ou plusieurs mois de loyer et servent de sécurité en cas de défaillance du locataire. Les cautions peuvent être versées en espèces, par chèque ou par le biais d’une garantie bancaire. À la fin du bail, si le locataire remplit ses obligations, la caution lui est restituée. En cas de manquements, le propriétaire peut retenir tout ou partie de la caution pour couvrir les coûts associés.
• Le mandat de gestion locative : Le mandat de gestion locative est un contrat qui peut être utilisé pour prévenir les loyers impayés. En confiant la gestion de son bien à un professionnel, le propriétaire bénéficie de mesures de sécurité supplémentaires. L’agence immobilière ou le gestionnaire est responsable de la sélection rigoureuse des locataires, vérifiant leur solvabilité et leur historique de paiement. En cas de loyers impayés, le gestionnaire prend les mesures nécessaires pour récupérer les sommes dues, y compris la mise en œuvre de procédures légales telles que les relances, les mises en demeure ou les recours en justice. Le mandat de gestion locative offre donc une protection et une assistance précieuses en cas de difficultés liées aux loyers impayés.

Pour en savoir plus sur les différentes mesures pour se protéger contre les loyers impayés, cliquez ici.

Quel est mon objectif ?

Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, il est important de définir clairement votre objectif d’investissement. Vous devez vous poser la question de savoir si vous cherchez à générer des revenus locatifs réguliers ou si vous cherchez à effectuer un investissement à long terme pour le capital.

Si votre objectif est de générer des revenus locatifs réguliers, vous devrez investir dans un bien immobilier qui peut générer un flux de trésorerie positif dès le début. Vous devrez considérer les coûts associés à l’investissement, tels que les frais de notaire, les charges de copropriété, l’assurance, la taxe foncière, etc. Il est également important de choisir un bien immobilier qui peut être facilement loué, avec une demande locative élevée dans la zone géographique où vous souhaitez investir.

Si votre objectif est d’effectuer un investissement à long terme pour le capital, vous devrez investir dans un bien immobilier qui peut potentiellement prendre de la valeur au fil du temps. Vous devrez tenir compte de facteurs tels que l’emplacement du bien immobilier, les tendances du marché immobilier et les plans de développement dans la zone géographique où vous souhaitez investir.

Quel est mon budget ? 

Il est essentiel de définir le montant que vous êtes prêt à investir dans un bien immobilier locatif, tout en gardant à l’esprit les coûts supplémentaires associés à l’investissement.

Avant de déterminer votre budget, vous devriez faire une analyse approfondie de votre situation financière actuelle, en évaluant votre épargne, vos dettes et vos revenus. Vous devriez également tenir compte de vos autres dépenses et de vos obligations financières, comme les factures, les prêts en cours, etc.

Une fois que vous avez une idée claire de votre situation financière, vous pouvez déterminer un budget d’investissement réaliste en fonction de vos objectifs d’investissement et de votre capacité financière. Vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne pour évaluer les coûts associés à l’investissement, tels que les frais de notaire, les charges de copropriété, l’assurance, la taxe foncière, etc. Cela vous permettra d’avoir une idée plus précise du montant que vous pouvez investir.

Il est important de ne pas dépasser votre budget d’investissement, car cela pourrait avoir des conséquences financières négatives à long terme. Vous devriez également être conscient que certains coûts associés à l’investissement peuvent varier selon la zone géographique où vous souhaitez investir.

Pour le calcul de votre budget d’investissement locatif, une des premières étapes consiste à définir le montant que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre emprunt. Pour ce faire, vous devez soustraire l’ensemble de vos charges à vos revenus mensuels.

Dans quelle zone géographique devrais-je investir ?

Le choix de la zone géographique dans laquelle investir est un facteur important à prendre en compte lors de l’investissement dans l’immobilier locatif. Le lieu de l’investissement peut avoir un impact significatif sur le rendement de votre investissement, ainsi que sur la demande de location pour votre bien immobilier.

Il est important de faire des recherches sur les différentes zones géographiques dans lesquelles vous envisagez d’investir. Vous devriez tenir compte de facteurs tels que la croissance économique, la population, la demande de location, les prix de l’immobilier, etc. Vous pouvez également prendre en compte les infrastructures locales telles que les transports en commun, les écoles, les commerces, les espaces verts, etc.

Une autre considération importante est la réglementation locale concernant l’investissement immobilier locatif. Les règles et les lois peuvent varier selon les zones géographiques et peuvent avoir un impact sur votre rendement d’investissement.

Il est également important de tenir compte de votre propre situation personnelle et de votre capacité à gérer un investissement immobilier locatif dans une zone géographique particulière. Si vous ne résidez pas dans la région où vous envisagez d’investir, vous devriez tenir compte de la distance et de la logistique pour la gestion de votre bien immobilier locatif.

Quel type de bien immobilier devrais-je acheter ?

Le choix du type de bien immobilier que vous devriez acheter dépend de plusieurs facteurs, tels que votre budget, votre objectif d’investissement et la zone géographique dans laquelle vous envisagez d’investir.

Un appartement peut être un choix judicieux pour les investisseurs qui ont un budget plus restreint, car ils sont souvent moins chers que les maisons et peuvent offrir une rentabilité plus élevée. Les appartements sont également plus faciles à louer car ils sont souvent situés dans des zones urbaines avec une forte demande de location. Cependant, les frais de copropriété doivent également être pris en compte, car ils peuvent réduire la rentabilité de l’investissement.

Une maison peut être un bon choix pour les investisseurs qui ont un budget plus important et qui cherchent à investir dans une zone géographique où les maisons sont plus prisées que les appartements. Les maisons offrent également plus d’espace et de flexibilité pour les investisseurs qui cherchent à ajouter de la valeur à leur propriété en effectuant des travaux de rénovation.

Un studio peut être une option pour les investisseurs qui cherchent à investir dans une zone où les loyers sont élevés et où la demande de logements pour une seule personne est forte. Cependant, les studios peuvent être plus difficiles à louer que les appartements plus grands, car ils ne conviennent pas à tous les types de locataires.

Il est important de prendre en compte tous ces facteurs avant de décider du type de bien immobilier que vous devriez acheter. En fonction de votre budget, de votre objectif d’investissement et de la zone géographique dans laquelle vous envisagez d’investir, vous pourriez décider que l’un de ces types de bien immobilier est plus approprié pour votre investissement immobilier locatif.

Comment évaluer la rentabilité ? 

Tout d’abord, vous devez déterminer le prix d’achat du bien immobilier, y compris les coûts d’acquisition tels que les frais de notaire et les frais d’agence. Ensuite, vous devez prendre en compte les coûts de gestion et d’entretien, tels que les taxes foncières, les charges de copropriété (si vous achetez un appartement), les frais de gestion locative, les réparations et l’assurance.

Une fois que vous avez une idée des coûts associés à l’achat et à la gestion de la propriété, vous devez évaluer les revenus locatifs potentiels. Pour ce faire, vous pouvez effectuer une analyse de marché pour déterminer le montant des loyers dans la zone géographique où vous envisagez d’investir. Vous pouvez également consulter les annonces de location pour des biens similaires pour avoir une idée des loyers pratiqués dans la région.

Enfin, pour calculer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, vous devez soustraire les coûts d’achat, de gestion et d’entretien des revenus locatifs. Si le résultat est positif, cela signifie que votre investissement immobilier est rentable. Si le résultat est négatif, cela signifie que votre investissement immobilier ne génère pas suffisamment de revenus pour couvrir les coûts associés.

Il est important de garder à l’esprit que l’investissement immobilier locatif peut être un investissement à long terme et qu’il peut y avoir des fluctuations du marché immobilier. Par conséquent, il est important de prendre en compte ces facteurs lors de l’évaluation de la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.

Quel statut choisir ?

Il existe plusieurs statuts possibles pour investir dans l’immobilier locatif, chacun ayant ses avantages et inconvénients en termes de fiscalité et de gestion.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est adapté aux investisseurs qui souhaitent bénéficier d’un régime fiscal avantageux et gérer eux-mêmes leur bien immobilier meublé. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et le régime réel permet de déduire les charges et les amortissements. En revanche, le LMNP est soumis à certaines contraintes, notamment la nécessité de louer le bien meublé et le respect de critères de location saisonnière ou d’affaires.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est adapté aux investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif de manière plus importante et régulière. Il permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux et d’investir dans des biens immobiliers meublés sans limitation de montant. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et le régime réel permet de déduire les charges et les amortissements. En revanche, le LMP est soumis à des obligations plus strictes, notamment la nécessité d’exercer une activité professionnelle de location meublée et de respecter des seuils de revenus et d’investissements.

Le statut de Loueur en Meublé de Tourisme (LMT) est adapté aux investisseurs qui souhaitent investir dans des biens immobiliers destinés à la location saisonnière. Il permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, avec la possibilité de déduire les charges et les amortissements, ainsi que d’une certaine souplesse en termes de gestion. En revanche, le LMT est soumis à des règles strictes, notamment en termes de classement du bien et de respect des normes de sécurité et d’hygiène.

Le régime de la location nue est également possible pour investir dans l’immobilier locatif. Il permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux, avec la possibilité de déduire les charges et les intérêts d’emprunt, mais les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, sans possibilité d’amortissement.

Quels sont les coûts associés ?

L’investissement immobilier locatif peut être une source de revenus supplémentaires, mais il est important de connaître les coûts associés à cet investissement. Les coûts associés à l’investissement immobilier locatif peuvent varier selon plusieurs facteurs, tels que le type de bien immobilier que vous souhaitez acheter, la zone géographique dans laquelle vous investissez, ainsi que les coûts de gestion et d’entretien de la propriété.

Tout d’abord, les coûts associés à l’achat de la propriété incluent les frais d’acquisition tels que les frais de notaire, les frais d’agence immobilière, les frais de garantie hypothécaire, les frais de dossier et les frais de recherche. Ces coûts peuvent varier selon la taille et la valeur de la propriété.

Ensuite, vous devez prendre en compte les coûts de gestion et d’entretien de la propriété, tels que les taxes foncières, les charges de copropriété (si vous achetez un appartement), les frais de gestion locative, l’assurance et les coûts d’entretien. Les coûts d’entretien peuvent inclure des travaux de rénovation, de réparation ou de maintenance.

Il est également important de prendre en compte les coûts liés à la vacance locative. Si le bien immobilier n’est pas loué, vous devrez payer tous les coûts associés à la propriété sans recevoir de revenus locatifs. Par conséquent, il est important d’avoir un plan de vacance locative en place pour minimiser les coûts associés.

Enfin, les coûts liés à la vente de la propriété doivent également être pris en compte. Les coûts de vente peuvent inclure des frais d’agence, des frais de notaire et des taxes.

Comment gérer les locataires ? 

Si vous êtes prêt à consacrer du temps et de l’énergie à la gestion de votre propriété, vous pouvez économiser de l’argent en gérant la location vous-même. Cela peut également vous donner un contrôle total sur la façon dont votre propriété est gérée, ainsi que sur les relations que vous établissez avec vos locataires. Cependant, cela nécessite que vous ayez des compétences en matière de gestion immobilière, comme la capacité de rédiger des contrats de location, de gérer les réparations et l’entretien de la propriété, et de résoudre les conflits avec les locataires.

Si vous ne disposez pas du temps ou des compétences nécessaires pour gérer la location vous-même, vous pouvez engager un agent immobilier pour le faire pour vous. Cela peut être une option coûteuse, car les agents immobiliers facturent généralement des frais pour leurs services. Cependant, cela peut vous faire économiser du temps et vous permettre de vous concentrer sur d’autres aspects de votre investissement immobilier. De plus, un agent immobilier professionnel peut offrir des avantages tels que des connexions avec des locataires potentiels et une expertise en matière de location qui peut vous aider à obtenir un rendement locatif plus élevé.

Comment évaluer les risques ?

Le risque locatif : l’absence de locataire ou des loyers impayés peuvent affecter la rentabilité de l’investissement. Pour minimiser ce risque, il est recommandé de choisir un bien immobilier dans une zone dynamique où la demande locative est forte et d’effectuer une sélection rigoureuse des locataires.

Le risque de vacance : lorsqu’un bien immobilier reste vacant pendant une période prolongée, cela peut entraîner une perte de revenus locatifs. Pour minimiser ce risque, il est important de s’assurer que le bien immobilier est bien situé et que le loyer est en adéquation avec le marché.

Le risque de dégradation du bien immobilier : l’usure naturelle du bien immobilier peut entraîner des coûts de réparation ou de rénovation importants. Pour minimiser ce risque, il est conseillé de s’assurer que le bien immobilier est en bon état avant l’achat et de prévoir un budget pour les travaux d’entretien.

Le risque de taux d’intérêt : si les taux d’intérêt augmentent, les mensualités de l’emprunt immobilier peuvent augmenter également, ce qui peut impacter la rentabilité de l’investissement. Pour minimiser ce risque, il est recommandé de choisir un taux d’intérêt fixe plutôt qu’un taux variable.

Le risque de marché : si le marché immobilier se dégrade, il peut être difficile de revendre le bien immobilier à un prix satisfaisant. Pour minimiser ce risque, il est conseillé de choisir un bien immobilier dans une zone dynamique où la demande est forte.

Comment financer l’investissement ? 

L’une des options les plus courantes est de contracter un prêt immobilier afin de bénéficier de l’effet de levier bancaire. Cela implique de demander un prêt à une banque ou à un autre prêteur pour financer une partie ou la totalité de l’achat du bien immobilier.

Il est important de considérer plusieurs éléments avant de contracter un prêt immobilier. Tout d’abord, il est essentiel d’avoir une idée claire du montant dont vous aurez besoin pour l’achat, ainsi que de vos capacités de remboursement mensuel. Ensuite, vous devrez évaluer la solvabilité de votre dossier pour obtenir un prêt immobilier. Les prêteurs examinent souvent le ratio d’endettement et le niveau de revenu pour déterminer si vous êtes éligible pour un prêt immobilier.

Outre les prêts immobiliers, il existe d’autres options pour financer l’investissement immobilier locatif, telles que l’utilisation de fonds propres, la recherche de partenaires d’investissement, ou encore l’investissement par l’intermédiaire d’un fonds immobilier. Il est important de considérer toutes les options disponibles et de trouver celle qui convient le mieux à vos besoins et à votre situation financière.

Les loyers impayés peuvent être un véritable cauchemar pour les propriétaires. En plus de causer un manque à gagner financier important, cela peut aussi causer des tensions avec le locataire et même entraîner des poursuites judiciaires. 

Il est réconfortant de savoir que des mesures peuvent être prises pour se protéger contre le risque des loyers impayés. En effet, plusieurs solutions sont disponibles pour lutter contre ce phénomène, certaines étant même proposées gratuitement.

L’importance du choix du locataire pour éviter les loyers impayés

Dans le domaine de la location immobilière, les loyers impayés sont souvent le résultat d’une mauvaise sélection de locataire par le propriétaire bailleur. Il peut être tentant d’accorder sa confiance rapidement à un locataire enthousiaste ou par nécessité de louer son bien immobilier rapidement. Cependant, il est essentiel de vérifier la fiabilité et la solvabilité du locataire avant de signer le bail.

Pour vous assurer de choisir un locataire fiable, vous pouvez demander certains documents, tels que :

• Un justificatif d’identité (pièce d’identité, passeport, carte de séjour…) ;
• Un justificatif de revenu (par exemple, les 3 dernières fiches de paie) ;
• Un justificatif de travail (contrat de travail, extrait d KBIS) ;
• Un justificatif d’imposition (le dernier avis d’imposition)Les jeunes de 18 à 30 ans, étudiants, alternants ou quelle que soit leur situation professionnelle ;

Il est également courant de demander les quittances de loyer antérieures pour vérifier les antécédents de paiement du locataire et déterminer s’il perçoit des aides financières.

De plus, il est recommandé d’exiger que le locataire gagne au moins 2,7 à 3 fois le montant du loyer attendu afin d’éviter les loyers impayés. Si le candidat ne répond pas à ce critère, cela peut exposer à un risque important d’impayés. Il est également important de privilégier les locataires ayant des situations stables comme les CDI pour assurer des paiements sans problèmes.

N’oubliez pas que le feeling avec le locataire n’est pas un critère à négliger. Si le locataire et le propriétaire ont une bonne relation et une communication ouverte, le locataire sera plus enclin à respecter les termes du bail et à payer son loyer à temps. D’un autre côté, si la relation entre le propriétaire et le locataire est tendue ou si la communication est difficile, cela peut entraîner un manque de confiance mutuelle, des retards de paiement, des frais de retard ou même des loyers impayés.

Le recours à la caution locative

♦ Caution VISALE

La Caution VISALE est un service gratuit de cautionnement mis en place par Action Logement depuis 2016, qui vous garantit contre les loyers et charges impayés pendant 36 mois tout au long du contrat de location. 

Cependant, elle est accessible uniquement à une typologie de locataire bien précis : 

• Les jeunes de 18 à 30 ans, étudiants, alternants ou quelle que soit leur situation professionnelle ;
• Les salariés d’une entreprise privée ou du secteur agricole, de plus de 30 ans, jusqu’à 6 mois après leur prise de fonction (hors période d’essai de CDI validée) ou leur mutation professionnelle ;
• Les titulaires d’un bail mobilité ;

Bien que la typologie de locataires éligibles à VISALE soit spécifique, cela reste une alternative intéressante, car elle est gratuite. Les propriétaires peuvent ainsi se protéger contre les risques de loyers impayés, tout en permettant à leurs locataires de conserver un revenu net issu de la location sans perte.

Il convient également de noter que pour bénéficier de VISALE, le bailleur doit respecter un plafond de loyer, fixé par Action Logement. En outre, pour activer la garantie, le locataire doit effectuer une demande en ligne et être éligible selon les critères précédemment cités.

♦ La caution : simple ou solidaire

Appelée également garant, cette personne, physique ou morale, s’engage à payer les dettes locatives de votre locataire en tant que propriétaire. Cette solution est couramment utilisée pour les locations étudiantes, où les parents se portent souvent garants et parfois paient directement le loyer.

La caution, qu’elle soit simple ou solidaire, est une forme de garantie locative utilisée dans le cadre d’un contrat de location. Le locataire verse une somme d’argent en guise de caution au propriétaire, généralement équivalente à un ou deux mois de loyer. Cette somme est restituée au locataire à la fin du bail, sous réserve du respect des conditions du contrat et de l’absence de loyers impayés ou de dégradations dans le logement.

Elle est souvent exigée par les propriétaires et implique l’engagement d’un tiers, généralement un parent ou un proche, à garantir le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. En cas d’impayé de loyer, de charges impayées, de dégradation du logement ou de résiliation anticipée du bail, le garant s’engage à rembourser toutes les sommes dues. Cette garantie est fréquemment demandée pour les locations à des étudiants, des personnes en situation précaire ou des travailleurs étrangers sans garantie locative suffisante.

Il est essentiel de comprendre les modalités de la caution et de s’assurer que le garant est solvable avant de la verser. Le propriétaire bénéficie ainsi d’une sécurité financière en cas d’impayé de loyer. Cependant, il est important de noter que le garant doit s’engager en toute connaissance de cause.

L’assurance contre les loyers impayés

Même si votre locataire est fiable et respectueux des règles, il peut être confronté à des imprévus tels qu’une perte d’emploi, une séparation ou d’autres difficultés financières qui l’empêchent de payer le loyer. Pour éviter de subir les conséquences financières d’un loyer impayé, il est possible de souscrire une assurance dénommée « Garantie Loyers Impayés » (GLI) ou « Assurance Loyers Impayés« . 

♦ Le fonctionnement de l’assurance loyers impayés

L’assurance loyer impayé permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une indemnisation du montant du loyer dès le premier mois impayé jusqu’au départ ou à l’expulsion du locataire. Elle prend également en charge les frais de contentieux, les éventuelles dégradations immobilières ainsi que l’inoccupation temporaire du logement loué. 

L’assurance GLI pour loyers impayés présente quelques limites à prendre en compte. En effet, le plafond de remboursement dépend de l’organisme d’assurance choisi, avec une limite de 90 000 euros. De plus, la souscription de cette assurance est soumise à certains critères que doit remplir le locataire.

Cependant, il est important de noter que cette assurance a un coût, représentant en moyenne 3 à 4% du loyer. Les conditions de prise en charge peuvent également varier selon le contrat souscrit, certains remboursant uniquement les loyers et charges impayés tandis que d’autres prennent en charge les frais de contentieux, les dégradations immobilières ainsi que des services de protection juridique.

Faire appel à son notaire pour se protéger contre les loyers impayés 

♦ Le bail notarié

Le bail notarié, également connu sous le nom de bail authentique, est un contrat de location qui est rédigé et signé devant un notaire. Contrairement au bail classique, le bail notarié est plus formel et offre une sécurité juridique accrue pour le propriétaire et le locataire.

Le notaire joue un rôle important dans ce type de bail en vérifiant l’identité des parties prenantes, en conseillant sur les termes et les conditions du contrat et en s’assurant que toutes les parties comprennent et acceptent les dispositions du bail. Le bail notarié est également enregistré auprès des autorités compétentes, ce qui en fait un document officiel et opposable en cas de litige entre les parties.

Le bail notarié est souvent utilisé pour des locations de longue durée, telles que des locations classiques, des locations de bureaux ou des locations commerciales, et il est plus coûteux que le bail classique en raison des frais notariaux. Cependant, il peut être une option intéressante pour les propriétaires et les locataires qui recherchent une sécurité juridique accrue et une meilleure protection de leurs intérêts.

Le mandat de gestion locative, un autre levier contre les loyers impayés

En tant que propriétaire, vous avez le choix de déléguer toute la gestion de votre logement à une agence, en signant un mandat de gestion locative. 

Le coût de cette prestation à un prix; comptez entre 5 et 10 % du loyer locatif que vous percevez chaque mois.

Le mandataire gère alors l’ensemble de la gestion locative, y compris les contraintes liées à la location. 

De manière générale, la prestation comprend :

• Recherche de locataire (visites, étude des dossiers des locataires potentiels et sélection du locataire) ;
• Mise en place et renouvellement du contrat de location (rédaction du bail, dépôt de garantie, réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, délivrance de la quittance de loyer, révision annuelle du montant du loyer et des charges locatives, Résiliation du bail, etc.) ;
• Perception des loyers ;
• Gestion des loyers impayés et délivrance des congés ;
• Réalisation des réparations urgentes en cas de sinistre et des travaux d’entretien ;
• Gestion des taxes/impôts ;
• Etc.

La liste des tâches assurées par le gestionnaire est personnalisable en fonction de vos besoins, tout est à déterminer lors de la signature du contrat.

L’avantage pour vous est qu’en cas d’impayé, vous avez une garantie de récupérer vos loyers chaque mois, avec paiement ou non-paiement par le locataire.

Que faire en cas de loyers impayés ?

♦ Les étapes à suivre pour récupérer les loyers impayés

La première étape consiste à prendre contact avec le locataire pour connaître la raison pour laquelle il n’a pas payé son loyer. Il peut s’agir d’un simple oubli ou d’une difficulté financière temporaire. Dans tous les cas, il est important de garder une communication ouverte et de chercher une solution amiable.

Si le locataire ne paie pas son loyer après plusieurs relances, le propriétaire doit envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit préciser le montant du loyer impayé et les éventuelles pénalités de retard.

Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir un titre exécutoire. Ce titre lui permettra de récupérer les loyers impayés ainsi que les frais de procédure.

♦ La procédure d’expulsion

Si le locataire ne paie toujours pas ses loyers après l’obtention du titre exécutoire, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion. Cette procédure doit respecter certaines règles strictes et nécessite l’intervention d’un huissier de justice.

Le propriétaire doit d’abord envoyer une demande de constat d’impayé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne paie toujours pas ses loyers dans les deux mois suivant cette demande, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir un commandement de quitter les lieux.

Si le locataire ne quitte pas les lieux malgré le commandement, le propriétaire peut demander l’intervention d’un huissier de justice pour procéder à l’expulsion.

♦ Les aides pour récupérer les loyers impayés

Les aides d’Action logement : Les salariés du privé peuvent profiter du soutien d’Action logement en cas de loyer impayé. Dans certaines situations, l’organisme peut prendre à sa charge jusqu’à 4 000 € de dettes pour permettre à son bénéficiaire de remettre sa situation financière à flot. Grâce à l’aide sur quittance, de nombreux ménages évitent chaque année l’expulsion. 

En cas de grosses difficultés financières, Action logement peut vous accorder un prêt à taux zéro pouvant atteindre 18 000 €. Ce prêt peut financer des loyers impayés, mais également des taxes d’habitation, la redevance pour les ordures, des frais de procédure ou encore une assurance habitation. 

Les aides du FSL (fonds de solidarité pour le logement) : Le FSL, fonds de solidarité pour le logement, peut débloquer des aides supplémentaires en fonction de votre situation personnelle des subventions et des prêts à taux zéro peuvent être proposés par cet organisme de l’État afin que vous puissiez conserver votre logement tout en évitant l’expulsion. 

Rapprochez-vous d’un travailleur social pour être orienté dans vos démarches administratives.

Les aides de l’ADIL : L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) peut vous apporter une aide juridique, notamment lorsque vous faites l’objet de poursuites pour loyers impayés. Elle offre également un accompagnement dans vos démarches et fait valoir vos droits grâce au déploiement de nombreux travailleurs sociaux.