Propriétaires : Comment se protéger contre les loyers impayés ?

Mai 27, 2023 | Immobillier

Les loyers impayés peuvent être un véritable cauchemar pour les propriétaires. En plus de causer un manque à gagner financier important, cela peut aussi causer des tensions avec le locataire et même entraîner des poursuites judiciaires. 

Il est réconfortant de savoir que des mesures peuvent être prises pour se protéger contre le risque des loyers impayés. En effet, plusieurs solutions sont disponibles pour lutter contre ce phénomène, certaines étant même proposées gratuitement.

Dans le domaine de la location immobilière, les loyers impayés sont souvent le résultat d’une mauvaise sélection de locataire par le propriétaire bailleur. Il peut être tentant d’accorder sa confiance rapidement à un locataire enthousiaste ou par nécessité de louer son bien immobilier rapidement. Cependant, il est essentiel de vérifier la fiabilité et la solvabilité du locataire avant de signer le bail.

Pour vous assurer de choisir un locataire fiable, vous pouvez demander certains documents, tels que :

  • Un justificatif d’identité (pièce d’identité, passeport, carte de séjour…) ;
  • Un justificatif de revenu (par exemple, les 3 dernières fiches de paie) ;
  • Un justificatif de travail (contrat de travail, extrait d KBIS) ;
  • Un justificatif d’imposition (le dernier avis d’imposition)Les jeunes de 18 à 30 ans, étudiants, alternants ou quelle que soit leur situation professionnelle ;

Il est également courant de demander les quittances de loyer antérieures pour vérifier les antécédents de paiement du locataire et déterminer s’il perçoit des aides financières.

De plus, il est recommandé d’exiger que le locataire gagne au moins 2,7 à 3 fois le montant du loyer attendu afin d’éviter les loyers impayés. Si le candidat ne répond pas à ce critère, cela peut exposer à un risque important d’impayés. Il est également important de privilégier les locataires ayant des situations stables comme les CDI pour assurer des paiements sans problèmes.

N’oubliez pas que le feeling avec le locataire n’est pas un critère à négliger. Si le locataire et le propriétaire ont une bonne relation et une communication ouverte, le locataire sera plus enclin à respecter les termes du bail et à payer son loyer à temps. D’un autre côté, si la relation entre le propriétaire et le locataire est tendue ou si la communication est difficile, cela peut entraîner un manque de confiance mutuelle, des retards de paiement, des frais de retard ou même des loyers impayés.

Le recours à la caution locative

Caution VISALE

La Caution VISALE est un service gratuit de cautionnement mis en place par Action Logement depuis 2016, qui vous garantit contre les loyers et charges impayés pendant 36 mois tout au long du contrat de location. 

Cependant, elle est accessible uniquement à une typologie de locataire bien précis

  • Les jeunes de 18 à 30 ans, étudiants, alternants ou quelle que soit leur situation professionnelle ;
  • Les salariés d’une entreprise privée ou du secteur agricole, de plus de 30 ans, jusqu’à 6 mois après leur prise de fonction (hors période d’essai de CDI validée) ou leur mutation professionnelle ;
  • Les titulaires d’un bail mobilité ;

Bien que la typologie de locataires éligibles à VISALE soit spécifique, cela reste une alternative intéressante, car elle est gratuite. Les propriétaires peuvent ainsi se protéger contre les risques de loyers impayés, tout en permettant à leurs locataires de conserver un revenu net issu de la location sans perte.

Il convient également de noter que pour bénéficier de VISALE, le bailleur doit respecter un plafond de loyer, fixé par Action Logement. En outre, pour activer la garantie, le locataire doit effectuer une demande en ligne et être éligible selon les critères précédemment cités.

La caution : simple ou solidaire

Appelée également garant, cette personne, physique ou morale, s’engage à payer les dettes locatives de votre locataire en tant que propriétaire. Cette solution est couramment utilisée pour les locations étudiantes, où les parents se portent souvent garants et parfois paient directement le loyer.

La caution, qu’elle soit simple ou solidaire, est une forme de garantie locative utilisée dans le cadre d’un contrat de location. Le locataire verse une somme d’argent en guise de caution au propriétaire, généralement équivalente à un ou deux mois de loyer. Cette somme est restituée au locataire à la fin du bail, sous réserve du respect des conditions du contrat et de l’absence de loyers impayés ou de dégradations dans le logement.

Elle est souvent exigée par les propriétaires et implique l’engagement d’un tiers, généralement un parent ou un proche, à garantir le paiement du loyer en cas de défaillance du locataire. En cas d’impayé de loyer, de charges impayées, de dégradation du logement ou de résiliation anticipée du bail, le garant s’engage à rembourser toutes les sommes dues. Cette garantie est fréquemment demandée pour les locations à des étudiants, des personnes en situation précaire ou des travailleurs étrangers sans garantie locative suffisante.

Il est essentiel de comprendre les modalités de la caution et de s’assurer que le garant est solvable avant de la verser. Le propriétaire bénéficie ainsi d’une sécurité financière en cas d’impayé de loyer. Cependant, il est important de noter que le garant doit s’engager en toute connaissance de cause.

L’assurance contre les loyers impayés

Même si votre locataire est fiable et respectueux des règles, il peut être confronté à des imprévus tels qu’une perte d’emploi, une séparation ou d’autres difficultés financières qui l’empêchent de payer le loyer. Pour éviter de subir les conséquences financières d’un loyer impayé, il est possible de souscrire une assurance dénommée « Garantie Loyers Impayés » (GLI) ou « Assurance Loyers Impayés« . 

Le fonctionnement de l’assurance loyers impayés

L’assurance loyer impayé permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une indemnisation du montant du loyer dès le premier mois impayé jusqu’au départ ou à l’expulsion du locataire. Elle prend également en charge les frais de contentieux, les éventuelles dégradations immobilières ainsi que l’inoccupation temporaire du logement loué. 

L’assurance GLI pour loyers impayés présente quelques limites à prendre en compte. En effet, le plafond de remboursement dépend de l’organisme d’assurance choisi, avec une limite de 90 000 euros. De plus, la souscription de cette assurance est soumise à certains critères que doit remplir le locataire.

Cependant, il est important de noter que cette assurance a un coût, représentant en moyenne 3 à 4% du loyer. Les conditions de prise en charge peuvent également varier selon le contrat souscrit, certains remboursant uniquement les loyers et charges impayés tandis que d’autres prennent en charge les frais de contentieux, les dégradations immobilières ainsi que des services de protection juridique.

Faire appel à son notaire pour se protéger contre les loyers impayés 

Le bail notarié

Le bail notarié, également connu sous le nom de bail authentique, est un contrat de location qui est rédigé et signé devant un notaire. Contrairement au bail classique, le bail notarié est plus formel et offre une sécurité juridique accrue pour le propriétaire et le locataire.

Le notaire joue un rôle important dans ce type de bail en vérifiant l’identité des parties prenantes, en conseillant sur les termes et les conditions du contrat et en s’assurant que toutes les parties comprennent et acceptent les dispositions du bail. Le bail notarié est également enregistré auprès des autorités compétentes, ce qui en fait un document officiel et opposable en cas de litige entre les parties.

Le bail notarié est souvent utilisé pour des locations de longue durée, telles que des locations classiques, des locations de bureaux ou des locations commerciales, et il est plus coûteux que le bail classique en raison des frais notariaux. Cependant, il peut être une option intéressante pour les propriétaires et les locataires qui recherchent une sécurité juridique accrue et une meilleure protection de leurs intérêts.

Bon à savoir : Lorsqu’un bail contient une obligation de payer un loyer, le notaire remet au propriétaire-bailleur une copie de l’acte. Cette copie dite « exécutoire » permet d’obtenir l’engagement forcé du locataire, sans qu’il y ait besoin d’une décision de justice. Si le locataire ne paie pas ses loyers, le propriétaire remettra sa copie exécutoire à un huissier de justice qui entamera des poursuites et s’occupera du recouvrement des impayés.

Le mandat de gestion locative, un autre levier contre les loyers impayés

En tant que propriétaire, vous avez le choix de déléguer toute la gestion de votre logement à une agence, en signant un mandat de gestion locative

Le coût de cette prestation à un prix; comptez entre 5 et 10 % du loyer locatif que vous percevez chaque mois.

Le mandataire gère alors l’ensemble de la gestion locative, y compris les contraintes liées à la location. 

De manière générale, la prestation comprend :

  • Recherche de locataire (visites, étude des dossiers des locataires potentiels et sélection du locataire) ;
  • Mise en place et renouvellement du contrat de location (rédaction du bail, dépôt de garantie, réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, délivrance de la quittance de loyer, révision annuelle du montant du loyer et des charges locatives, Résiliation du bail, etc.) ;
  • Perception des loyers ;
  • Gestion des loyers impayés et délivrance des congés ;
  • Réalisation des réparations urgentes en cas de sinistre et des travaux d’entretien ;
  • Gestion des taxes/impôts ;
  • Etc.

La liste des tâches assurées par le gestionnaire est personnalisable en fonction de vos besoins, tout est à déterminer lors de la signature du contrat.

L’avantage pour vous est qu’en cas d’impayé, vous avez une garantie de récupérer vos loyers chaque mois, avec paiement ou non-paiement par le locataire.

Que faire en cas de loyers impayés ?

Les étapes à suivre pour récupérer les loyers impayés

La première étape consiste à prendre contact avec le locataire pour connaître la raison pour laquelle il n’a pas payé son loyer. Il peut s’agir d’un simple oubli ou d’une difficulté financière temporaire. Dans tous les cas, il est important de garder une communication ouverte et de chercher une solution amiable.

Si le locataire ne paie pas son loyer après plusieurs relances, le propriétaire doit envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit préciser le montant du loyer impayé et les éventuelles pénalités de retard.

Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir un titre exécutoire. Ce titre lui permettra de récupérer les loyers impayés ainsi que les frais de procédure.

♦ La procédure d’expulsion

Si le locataire ne paie toujours pas ses loyers après l’obtention du titre exécutoire, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion. Cette procédure doit respecter certaines règles strictes et nécessite l’intervention d’un huissier de justice.

Le propriétaire doit d’abord envoyer une demande de constat d’impayé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne paie toujours pas ses loyers dans les deux mois suivant cette demande, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour obtenir un commandement de quitter les lieux.

Si le locataire ne quitte pas les lieux malgré le commandement, le propriétaire peut demander l’intervention d’un huissier de justice pour procéder à l’expulsion.

♦ Les aides pour récupérer les loyers impayés

Les aides d’Action logement : Les salariés du privé peuvent profiter du soutien d’Action logement en cas de loyer impayé. Dans certaines situations, l’organisme peut prendre à sa charge jusqu’à 4 000 € de dettes pour permettre à son bénéficiaire de remettre sa situation financière à flot. Grâce à l’aide sur quittance, de nombreux ménages évitent chaque année l’expulsion. 

En cas de grosses difficultés financières, Action logement peut vous accorder un prêt à taux zéro pouvant atteindre 18 000 €. Ce prêt peut financer des loyers impayés, mais également des taxes d’habitation, la redevance pour les ordures, des frais de procédure ou encore une assurance habitation. 

Les aides du FSL (fonds de solidarité pour le logement) : Le FSL, fonds de solidarité pour le logement, peut débloquer des aides supplémentaires en fonction de votre situation personnelle des subventions et des prêts à taux zéro peuvent être proposés par cet organisme de l’État afin que vous puissiez conserver votre logement tout en évitant l’expulsion. 

Rapprochez-vous d’un travailleur social pour être orienté dans vos démarches administratives.

Les aides de l’ADIL : L’agence départementale d’information sur le logement (ADIL) peut vous apporter une aide juridique, notamment lorsque vous faites l’objet de poursuites pour loyers impayés. Elle offre également un accompagnement dans vos démarches et fait valoir vos droits grâce au déploiement de nombreux travailleurs sociaux.

Vous pouvez faire appel à meilleurtaux.com pour vous aider à calculer votre capacité d’investissement via leur simulateur.

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